Die Stadt Fürstenwalde/Spree hat nunmehr die ihr elektronisch übertragenen Grundsteuermessbetragsdaten verarbeitet, sodass ab dem 01.05.2025 auf Grundlage der beschlossenen Hebesatzsatzung rechtsgültige Grundsteuerbescheide nach dem neuen Grundsteuerrecht erlassen werden.

Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Grundsteuerreform, deren Umsetzung und der ab 2025 geltenden Grundsteuer in der Stadt Fürstenwalde/Spree finden Interessierte hier.

Fragen und Antworten

1. Was ist die Grundsteuer?

Im Mittelpunkt der Grundsteuer steht der Grundbesitz, einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Persönliche Verhältnisse des Eigentümers werden nicht berücksichtigt. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümern. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

2. Warum ist die Grundsteuer so wichtig?

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten kommunalen Steuern und ist eine der größten Einnahmequellen der Stadt Fürstenwalde/Spree. Sie fließt dem allgemeinen Haushalt der Stadt zu und wird zum Beispiel für die Finanzierung der Infrastruktur, den Bau von Straßen, Radwegen, Sportanlagen, Kindertageseinrichtungen und Schulen verwendet.

3. Was bedeutet Grundsteuer A? Was bedeutet Grundsteuer B?

Grundsteuer A:

Das „A“ steht für „agrarisch“ und gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Grundsteuer B:

Das „B“ steht für „baulich“ und wird bei bebauten und unbebauten gewerblichen und privaten Grundstücken angewendet.

4. Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken mit den bisher geregelten Einheitswerten gegen das Grundgesetz verstößt. Die bisherige Bewertung (bis zum 31.12.2024) beruhte auf Grundstückswerten von 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer) und spiegelte damit die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks nicht wider. Das bedeutet, dass es gegenwärtig zu steuerlichen Ungleichbehandlungen kam, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes mit dem Grundgesetz für die Zukunft nicht mehr vereinbar sind.

Der Gesetzgeber hat daher im § 266 Abs. 4 Satz 1 Bewertungsgesetz geregelt, dass die Einheitswerte, Grundsteuermessbescheide, Bescheide über die Zerlegung des Grundsteuermessbetrages und Grundsteuerbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, kraft Gesetzes zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben sind. Das bedeutet, dass für den Eigentümer auf dieser Grundlage keine Zahlungsverpflichtung mehr besteht.

5. Ist die Umsetzung der Grundsteuerreform in allen Bundesländern gleich?

Die Reform ist bundeseinheitlich geregelt. Der Gesetzgeber hat aber für die Bundesländer eine Möglichkeit geschaffen, landesspezifische Regelungen zusätzlich festzulegen. Jedes Bundesland hat sich daher eigenverantwortlich dem Bundesmodell angeschlossen oder zusätzliche eigene - vom Bundesmodell abweichende - landesgesetzliche Regelungen bestimmt.

Das Land Brandenburg hat entschieden, das Bundesmodell umzusetzen und keine davon abweichende landesgesetzliche Regelung zu treffen.

6. Woraus ergibt sich der neue Wert des Grundstückes?

Der neue Wert eines Grundstückes ergibt sich unter anderem aus Faktoren wie die Lage und Größe eines Grundstückes, dem Bodenrichtwert, die Art der Bebauung, dem Alter des Gebäudes oder auch der Wohnfläche.

7. Wie wird die Grundsteuer ermittelt?

Für die Ermittlung der Grundsteuer sind - wie bisher auch - drei Schritte erforderlich:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

7.1 Grundsteuerwert

Das Finanzamt stellt auf Grundlage der abgegebenen Feststellungserklärung (Grundsteuerwerterklärung) den Grundsteuerwert für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (dazu zählen auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen) fest.

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert.

7.2 Grundlage des Grundsteuerwertbescheides

Das Finanzamt berechnet auf Grundlage des Grundsteuerwertbescheides den Grundsteuermessbetrag.

Durch das Finanzamt werden dem Eigentümer der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben.

7.3 Grundsteuer

Der Stadt Fürstenwalde/Spree werden vom Finanzamt Frankfurt/Oder die Daten aus dem Grundsteuermessbescheid übermittelt, die der Eigentümer (zum Stand 01.01.2022) erklärt hat. Auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheides des Finanzamtes wird die Grundsteuer berechnet und gegenüber dem Eigentümer festgesetzt.

Dazu wird der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Stadt Fürstenwalde/Spree multipliziert.

Durch die Stadt Fürstenwalde/Spree wird dem Steuerpflichtigen der Grundsteuerbescheid bekannt gegeben.

8. Was ist ein Hebesatz?

Der Hebesatz für die Grundsteuer ist eine Prozentzahl, also ein Faktor, welcher mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Mithilfe des Hebesatzes ermittelt die Stadt Fürstenwalde/Spree das Grundsteueraufkommen. Gleichzeitig errechnet sich daraus im Einzelnen auch, wie viel Grundsteuer ein Steuerpflichtiger zahlen muss.

9. Wann wurden die neuen Hebesätze beschlossen?

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Fürstenwalde/Spree hat in ihrer Sitzung am 27.02.2025 die 1. Satzung zur Änderung der Satzung über die Festsetzung von Realsteuerhebesätzen in der Stadt Fürstenwalde/Spree (Hebesatzsatzung) beschlossen. 

Die Satzung trat am 1. Januar 2025 in Kraft und wurde im Amtsblatt Nr. 18, 25. Jahrgang vom 04.04.2025 öffentlich bekanntgemacht.

Die Hebesätze für Grundsteuern sind für die Stadt Fürstenwalde/Spree ab 2025 wie folgt festgesetzt:

Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A):         270 v. H.

Grundsteuer für Grundstücke (Grundsteuer B):     380 v. H.

10. Wann werden die neuen Grundsteuerbescheide versendet?

Für die meisten Steuerpflichtigen hat das Finanzamt Grundsteuermessbescheide bereits erstellt und diese Information an die Kommunen weitergeleitet. Ab dem 01.05.2025 werden Grundsteuerbescheide an die Steuerpflichtigen der Stadt Fürstenwalde/Spree versendet.

Für die anderen Eigentümer/Steuerpflichtigen und bei Änderungen werden nach Vorlage der Daten vom Finanzamt die Grundsteuermessbescheide verarbeitet und danach die Grundsteuerbescheide erstellt und versendet.

11. Ab wann ist die „neue“ Grundsteuer zu zahlen?

Die Grundsteuer ist, wie bisher auch, entsprechend der im Grundsteuerbescheid ausgewiesenen Fälligkeiten zu zahlen. Im Regelfall sind die Fälligkeitstermine für Quartalszahler 15.02., 15.05., 15.08., 15.11. und 01.07. für Jahreszahler.

12. Wieviel Grundsteuer ist zu zahlen? 

Wie sich die individuellen Grundsteuerbeträge verändert haben, kann nur aus dem direkten Vergleich der bisherigen und aktuell bestehenden Steuerfestsetzung entnommen werden. Einige Grundstückseigentümer werden eine höhere und andere eine niedrigere Grundsteuer zahlen als bisher.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen in den Städten und Gemeinden, so auch in der Stadt Fürstenwalde/Spree, im Haushaltsjahr 2025 in vergleichbarer Höhe wie im Haushaltsjahr 2024 dem Haushalt zufließen (Aufkommensneutralität).

13. Gilt das SEPA-Lastschriftverfahren weiter?

Ja, wenn die Teilnahme am SEPA-Lastschriftverfahren bereits erklärt wurde und Sie auch mit dem Veranlagungsjahr 2025 steuerpflichtig bleiben, gilt das SEPA-Lastschriftverfahren fort und bedarf keiner neuen Erklärung.

14. Muss die Grundsteuer auch gezahlt werden, wenn Widerspruch eingelegt wird?

Ja, sobald Sie einen Grundsteuerbescheid erhalten haben. Ein Widerspruch hat bei Steuerfestsetzungen mit Verweis auf § 80 Abs. 2 Nr. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) keine aufschiebende Wirkung. Ein Widerspruch entbindet somit nicht von der Zahlungspflicht.

15. Beim Finanzamt wurde Einspruch eingelegt, muss die Grundsteuer trotzdem gezahlt werden?

Ja, auch hier gilt, sobald Sie einen Grundsteuerbescheid erhalten haben, ist die Steuer entsprechend der Fälligkeiten zu zahlen. Solange das Finanzamt noch nicht über den Einspruch entschieden hat, kann die Grundsteuer durch die Stadt Fürstenwalde/Spree festgesetzt und erhoben werden (§ 182 Abgabenordnung – AO).

Der bzw. die Steuerpflichtigen sind zur termingerechten Zahlung der Steuer verpflichtet. Die Stadt Fürstenwalde/Spree muss und wird die Grundsteuerfestsetzung automatisch ändern, wenn der Grundsteuermessbetrag aufgrund der Einspruchsentscheidung des Finanzamtes geändert wurde (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO).

Die Stadt Fürstenwalde/Spree ist an den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag gebunden. Fragen und Einsprüche zu den Grundsteuerwerten und Grundsteuermessbeträgen sind daher ausschließlich an das Finanzamt zu richten bzw. vom Finanzamt zu beantworten. Die Bewertungsstelle des Finanzamtes gehört nicht zur Stadt Fürstenwalde/Spree.

16. Wann ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid begründet?

Grundsätzlich kann jeder Steuerpflichtige gegen den erhaltenen Grundsteuerbescheid Widerspruch erheben, aber ein Widerspruch hat u. a. nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich die Angaben aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes nicht inhaltlich korrekt im Grundsteuerbescheid der Stadt Fürstenwalde/Spree widerspiegeln.

Die Stadt Fürstenwalde/Spree ist verpflichtet, den Widerspruch zu prüfen und zu bescheiden sofern dem nicht abgeholfen werden kann.

Bitte nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie zunächst den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes. Ist die Bewertung des Grundstückes oder die Berechnung des Grundsteuerwertes fehlerhaft, muss gegen diesen Bescheid innerhalb eines Monats nach Erhalt Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden.

Ist die Einspruchsfrist abgelaufen, besteht die Möglichkeit, beim Finanzamt ein Antrag auf Überprüfung des Grundsteuerwertes zu stellen. Die Entscheidungen, die das Finanzamt getroffen hat, sind für die Steuerpflichtigen bindend. Änderungen können hier nur über das Finanzamt bewirkt werden.

17. Jetzt und damit verspätet wird festgestellt, dass in Ihrer Feststellungserklärung Fehler enthalten sein könnten oder sind, die so vom Finanzamt übernommen wurden. Was ist zu tun?

Da Feststellungserklärungen ausschließlich gegenüber dem Finanzamt abgegeben werden, kann auch nur an dieser Stelle eine Änderung bewirkt werden.

18. Es gibt die Möglichkeit, einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung zu stellen. Wer ist dazu berechtigt und wo muss dieser Antrag gestellt werden?

Die Finanzbehörde, die einen angefochtenen Verwaltungsakt erlassen hat, kann die Vollziehung des Verwaltungsaktes ganz oder teilweise aussetzen. Auf Antrag soll die Aussetzung erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Der Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ist vom Steuerpflichtigen zu stellen und kann nur beim Finanzamt und nur für den Grundlagenbescheid (Grundsteuermessbescheid) gestellt werden. Das Finanzamt entscheidet dann, ob eine Aussetzung der Vollziehung des Grundlagenbescheides zu gewähren ist. Das Finanzamt Frankfurt/Oder teilt dem Antragsteller und der Stadt Fürstenwalde/Spree das Ergebnis der Prüfung der Aussetzung der Vollziehung mit.

Wird vom Finanzamt eine Aussetzung der Vollziehung gewährt, ist der Folgebescheid (hier Grundsteuerbescheid) auch von der Vollziehung auszusetzen.

19. Was ist bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden zu beachten?

Gebäude auf fremden Grund und Boden (hierzu zählen Bungalows in Kleingartenanlagen nach Bundeskleingartengesetz und Garagengebäude) werden ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr als separate wirtschaftliche Einheit besteuert. Steuerpflichtig ist dann der Eigentümer des Grund und Bodens.

Sind Sie davon betroffen, prüfen Sie bitte Ihre Daueraufträge zur Grundsteuer. Die bei der eigenen Bank oder Sparkasse eingerichteten Daueraufträge für Grundsteuern für Gebäude auf fremden Grund und Boden sind durch die bisherigen Steuerpflichtigen ab dem 01.01.2025 nicht mehr zu verwenden. Gebäude, die auf erbbaurechtlichem Grund und Boden errichtet wurden, sind keine Gebäude auf fremden Grund und Boden im steuerrechtlichen Sinn.

20. Was ist bei einem Eigentümerwechsel zu beachten? 

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzt (§ 9 Grundsteuergesetz - GrStG). Die Grundsteuer ist also eine sogenannte Jahressteuer, d.h. die gesamte Grundsteuer eines Kalenderjahres ist von einem Schuldner zu leisten. Die Grundsteuer wird also nicht unterjährig abgerechnet. Nach § 10 Abs. 1 GrStG ist derjenige Schuldner der Grundsteuer, dem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres, also am 01.01. zuzurechnen ist.

Der ehemalige Eigentümer bleibt nach den rechtlichen Bestimmungen (§§ 9, 10 und 17 Grund-steuergesetz) für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich.

Der neue Eigentümer kann von der Gemeinde/Stadt erst zur Zahlung der Grundsteuer herangezogen werden, wenn die Zurechnung durch das Finanzamt erfolgt ist und der Gemeinde die Daten des entsprechenden Grundsteuermessbescheides vorliegen. Dies gilt insbesondere für Zurechnungen die den Zeitraum vom 01.01.2022 bis 01.01.2025 betreffen und die aufgrund des großen Arbeitsaufkommens teilweise auch erst nach dem 01.01.2025 erfolgen.

Unabhängig von den gesetzlichen Regelungen kann ein privatrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen dem Verkäufer und Käufer aufgrund von entsprechenden Vereinbarungen im Kaufvertrag bestehen.